In AEO 17 de diciembre de 2018, Resoluciones

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes se enmarca dentro de la experiencia vital de la emancipación. En este sentido, numerosos autores han tratado de definir este término. Tomando como referencia a la socióloga Sandra Gaviria, nos afirma que: “este término no define un proceso, sino que en él subyace la idea de que los jóvenes estaban dominados y se liberan de sus padres de repente. El término emancipación lleva consigo la idea de ruptura, no es un proceso. La utilización de este en sociología de la juventud en España puede explicarse porque describe un comportamiento de los jóvenes que consiste en la salida del hogar en el momento del matrimonio, del día a la mañana, y no una salida progresiva, lenta, con idas y vueltas y con una semi-independencia o autonomía”. 

Cómo podemos observar, se trata no de un cambio progresivo, sino más bien de una decisión de ruptura con la realidad y relación paternofilial, en pos de una búsqueda de autonomía del individuo. En este sentido, la independencia de nuestro núcleo familiar conlleva la autosuficiencia económica y habitacional de la persona, siendo clave la estabilidad en la empleabilidad, ya que eso permitirá el acceso a la vivienda de los jóvenes que así lo deseen. 

A través de estos documentos conoceremos la realidad de la vivienda en esta comunidad autónoma, obteniendo así una fiable representación de la misma que nos permita emitir un dictamen concluyente y veraz. 

  1. Vivienda joven: un acceso tardío 

Uno de los organismos que mejor ha sabido plasmar la realidad de la vivienda, con datos tanto a nivel nacional como por comunidades autónomas, ha sido el Consejo de la Juventud de España, a través del Observatorio de Emancipación. El último realizado está fechado en el primer semestre de 2017, por lo que las cifras y porcentajes se aproximan a la realidad actual. 

En éste se detalla que “la población joven emancipada se ha incrementado un 5,86% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando una tasa del 22,2%, casi 3 puntos superior a la del conjunto de España”. Si lo ponemos en contexto del nivel de estudios, “el mayor nivel de emancipación se da entre las personas menores de 30 años con estudios superiores, con un 36,1%, seguido de las personas con estudios primarios, un 23%. En términos comparativos, la emancipación de la población joven en la Comunidad de Madrid es mayor que en España entre las personas con estudios superiores y de secundaria postobligatoria, mientras que es inferior entre las personas con estudios primarios y de secundaria obligatoria”. 

Sin embargo, aunque la Comunidad de Madrid tenga tan buenos datos respecto de otras regiones españolas, no es así respecto de otros países de la Unión Europea. Los que tienen una emancipación más pronta son, según datos de la Comisión Europea, “Suecia con 19,7 años, seguidos por Dinamarca (21,1), Finlandia (21,9), Luxemburgo (23,1), Estonia (23,6), Holanda (23,7), Alemania (23,8) y Francia (23,9). España se sitúa a la cola con 29 años, sólo superado por Croacia (31,9), Eslovaquia (30,9), Italia (30,1) y Grecia (29,4)”. 

La alta temporalidad de los trabajos que desempeñan es una de las razones de prolongar el estadío en el hogar familiar, pero, ¿cómo está el mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid para los jóvenes? 

Según el informe realizado por la sociedad TINSA, a fecha de 2018 “el precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid experimentó en el segundo trimestre de 2018 un crecimiento interanual del 15,5% hasta alcanzar 2223 euros/metro cuadrado. Desde los valores máximos alcanzados en 2007, el valor medio de los pisos se ha depreciado un 30,1%. El mercado residencial ha evolucionado en positivo en lo que llevamos de 2018. El precio en el segundo trimestre de 2018 es un 6,8%, un dato superior al registrado en el mismo periodo del año anterior”. 

Vemos que existe una tendencia alcista de los precios de los pisos en la región de Madrid, lo que deberá ser acompasado con salarios y estabilidad en el futuro para poder ver un incremento en el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y su consiguiente emancipación. 

Al respecto del mercado inmobiliario, el Consejo de la Juventud de España presentaba los siguientes datos a través de su Observatorio de Emancipación: “el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid se sitúa entre los más complicados de España, con unos precios de acceso a la vivienda muy elevados tanto en régimen de alquiler como de compra. En el caso del alquiler, el precio de la renta se ha incrementado de forma importante en relación al año anterior, un 13,50%. 

Esto ha llevado a que el esfuerzo que deben realizar las personas jóvenes para poder afrontar su coste se haya incrementado en un 13,44% en el caso de un hogar joven y un 14,81% en el caso de una persona joven asalariada en solitario, llevando este esfuerzo hasta el 57,0% y el 99,1% de sus ingresos respectivamente. 

En el caso de la compra, la subida ha sido inferior, con un aumento del precio del 3,92%, que ha representado incrementos del 2,82% y del 3,85% en el coste para los hogares jóvenes y las personas jóvenes asalariadas en solitario, que se sitúa en un 44,3% y un 77,1%, respectivamente. 

El porcentaje de personas jóvenes que vivían en la Comunidad de Madrid en régimen de alquiler en este periodo es más de 12 puntos superior al del conjunto de España, constituyendo un 71% del total, mientras que la compra hipotecaria es la opción del 14,9%. 

En relación al coste efectivo, el importe del alquiler se ha incrementado en el segundo trimestre de 2017 un 0,85%, lo que ha permitido que el coste para los hogares jóvenes se haya reducido levemente, un 1,08%, para situarse en un 29%. En el caso de la compra, el precio del alquiler imputado se ha reducido un 25,56%, dejando el coste para los hogares jóvenes en un 22,4%, con un descenso interanual del 16,88%. Esta situación ha permitido que el número de hogares jóvenes sobreendeudados se haya reducido un 12,86%, constituyendo un 13,5% del total”. 

  1. Políticas públicas y beneficios fiscales para jóvenes 

Si hemos hablado de que la tardía emancipación puede tener su origen en una falta de empleo de calidad y duradero, todo a la vez que hay una tendencia de incremento del coste de acceso a la vivienda, debemos considerar si desde el Gobierno se realizan políticas que faciliten el acceso a la vivienda para los jóvenes. 

En este sentido, hemos querido destacar el Plan de Vivienda Joven y los beneficios fiscales (tanto estatales como autonómicos) que se puedan derivar de una inversión de este tipo. 

Respecto del primero, decir que, según la propia página de la Comunidad de Madrid “se trata de un conjunto de medidas dirigidas a los menores de 35 años y encaminadas a facilitar el acceso a una vivienda a este colectivo. 

Las viviendas a las que pueden acceder son viviendas en arrendamiento con opción de compra. Estas viviendas están destinadas a los jóvenes menores de 35 años, para poder acceder a las mismas es necesario estar inscrito en la Lista Única de Solicitantes del Plan de Vivienda Joven. 

La actuación de la Comunidad de Madrid en estas viviendas protegidas se concreta en diversas formas: 

  • Aplica controles técnicos sobre las viviendas del Plan Joven que se construyan. 
  • Establece los requisitos de acceso a estas viviendas, para que sólo puedan destinarse a jóvenes que reúnan determinadas condiciones. 
  • Impulsa la Lista Única de Solicitantes. Es imprescindible inscribirse en esta lista, una vez registrados los jóvenes participan en los distintos procesos de selección durante la vigencia del Plan Joven para las que cumplan los requisitos. 
  • Concreta la Renta Máxima Anual del alquiler de la vivienda, desde el momento de la firma del contrato de arrendamiento y el Precio Máximo Legal de Venta de estas viviendas en el caso de que se ejerza la opción de compra”. 

En cuanto a beneficios fiscales, en el tramo estatal no encontramos deducciones en este sentido desde que en 2013 se eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual. En cambio, en el tramo autonómico, encontramos una serie de beneficios fiscales, recogidos en el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre: 

  1. El porcentaje de la deducción por arrendamiento de vivienda habitual para los contribuyentes menores de 35 años se amplía del 20 al 30%, incrementándose el máximo de los 840 euros que estaban vigentes hasta los 1.000 euros. Se tendrá derecho a la deducción cuando el arrendamiento supere el 20% de la base imponible. Esta deducción también aplicará a los menores de 40 años cuando se encuentren en situación de desempleo o soporten cargas familiares. 
  1. Para contribuyentes con residencia habitual en la Comunidad Autónoma de Madrid se reconoce una deducción en la cuota íntegra autonómica del IRPF por el incremento de los costes de la financiación ajena para la inversión en vivienda habitual derivado del alza de los tipos de interés. 

La deducción a practicar será el resultado de aplicar el porcentaje de deducción a la base de deducción determinados ambos en la forma señalada en el precepto regulador de la deducción. 

  1. Turistificación: un problema a resolver por las CCAA 

La actividad del turismo es capital para las economías en el mundo actual, donde el crecimiento ha desarrollado una amplia demanda de turismo en amplias zonas urbanas. Turismo, tal y como lo entiende la Organización Mundial del Turismo, es una actividad que puede ayudar, además del desarrollo económico de las ciudades y países, al desarrollo e integración, haciendo a las ciudades más inclusivas, seguras y sostenibles. 

Sin embargo, el fenómeno conocido como “Turistificación”, que la Organización Mundial del Turismo hace referencia al mismo a la congestión de la capacidad y gestión del turismo en un momento concreto. Una mala gestión o falta de previsión de ciertos ayuntamientos en sus competencias turísticas ha dado lugar a pequeños grupos de opinión que, en ciudades como Barcelona, Berlín o Ámsterdam, han manifestado ser contrarios a la actividad turística. No obstante, las encuestas de opinión muestran una mayoría de personas a favor de los turistas y de la actividad económica aparejada que ello conlleva. 

Uno de los efectos que ha podido tener aparejada la turistificación y así es percibido por un sector de la población, es que la subida de precios de los alquileres se ha visto influenciada por el aumento de viviendas de uso turístico (VUTs), que operadores como Airbnb o HomeAway ofertan en sus portales. No obstante, hemos podido observar que el alza del precio de la vivienda ha sido generalizada en toda la Comunidad de Madrid y en la capital, e informes como el elaborado por Fevitur limitan el impacto de las VUTs al distrito Centro de Madrid, concretamente a los barrios de Palacio, Sol, Lavapiés-Embajadores y Chueca-Justicia. En el citado informe, Fevitur da cinco motivos concretos que limitan el impacto atribuido a las VUTs en materia de alquiler: 

  • Si bien la población residente en Madrid ha decrecido en los últimos cinco años, el número de hogares ha crecido en 23.591. Los datos demuestran que no hay reducción de oferta de vivienda para residentes. 
  • En los barrios de distrito Centro, si bien la población ha descendido, incluso por encima del resto de la ciudad, el número de hogares se mantiene estable desde 2011. 
  • El aumento de los precios es homogéneo en Madrid. 
  • El alza del precio de viviendas de alquiler en Madrid muestra una relación directa con el nivel de rotación del mercado de la vivienda de cada distrito. 
  • El 68% de las VUTs, actualmente en comercialización, ha salido del mercado activo de viviendas con anterioridad a producirse el punto de equilibrio entre oferta y demanda (a principios de 2015, momento en el que se produjo un aumento pronunciado del precio de alquiler). 

No obstante, como economía colaborativa, es tremendamente importante que podamos conseguir un consenso en materia autonómica sobre la regulación de los VUTs, ya que es un sector en alza y representa una parte considerable de las plazas de alojamiento en todos los destinos. Figuerola Martín propone un ejercicio riguroso del control administrativo y fiscal para garantizar así un modelo turístico nacional competitivo en claves de sostenibilidad turística. Sin embargo, la autora advierte que legislaciones o prácticas contrarias a la libre competencia serán sancionadas por la CNMC, que busca un sano ejercicio del funcionamiento del mercado. 

Por tanto, el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid, 

Conscientes de las dificultades a las que se enfrentan los jóvenes para hacer efectivo el derecho a la vivienda, preocupados por la desprotección que este colectivo ha sufrido y sufre en esta materia, entendiendo la necesidad de impulsar medidas que puedan paliar esta grave realidad, buscando la implicación de la sociedad civil, entidades juveniles y partidos políticos, y habiendo alcanzado el máximo acuerdo entre las asociaciones juveniles de ámbito autonómico. 

Propone las siguientes medidas para mejorar el acceso a la Vivienda para la juventud en la Comunidad de Madrid y regular las viviendas de uso turístico en el ámbito de las competencias autonómicas, 

  • Pedimos a los grupos políticos de la Asamblea de Madrid que se comprometan a que los gravámenes recogidos en los artículos 31 a 37, del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, referidos a la modalidad tributaria de Actos Jurídicos Documentados, no sean aumentados en la próxima legislatura. 
  • Proponemos la modificación del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid y la legislación derivada del mismo, para garantizar que la vivienda pública en la Comunidad de Madrid sea sólo concedida en régimen de alquiler, nunca en propiedad. 
  • Consideramos necesario que el precio del alquiler de vivienda pública venga autorregulado, con el objetivo de adecuarse al poder adquisitivo de la persona concreta y de sus situaciones personales. 
  • Los edificios de Vivienda Joven, tratando de alcanzar la máxima optimización de recursos y eficiencia, centralizarán los servicios comunes, en aras de ofrecer la máxima calidad de los mismos. 
  • Buscando la homogeneización del marco legal de la vivienda turística, exhortamos a la Asamblea de Madrid a que proponga al Congreso de los Diputados realizar las modificaciones pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en aras de permitir una mayor flexibilidad a las comunidades de vecinos para la decisión de si quieren o no este tipo de negocios en sus propiedades. 
  • Instamos a la Asamblea de Madrid y a los grupos políticos que la conforman a regular y legislar sobre los pisos turísticos, estableciendo como requisito indispensable que los portales que trabajan con ellos requieran que, para poder anunciarse en los mismos, sea necesario aportar el número de registro del citado inmueble. 
  • Exhortamos al Gobierno Regional a hacer una auditoría de viviendas en manos de administraciones públicas que estén vacías, con el objetivo de ponerlas a disposición de personas jóvenes. 
  • Solicitamos al Gobierno autonómico la aplicación de planes específicos de Vivienda Joven, ya sea recuperando para este uso Vivienda Pública ya existente o a través de la creación de nueva. 

 Bibliografía: 

  • Cortázar, Ander. La crisis retrasa la edad de emancipación hasta casi los 30 años. El Boletín, 2018. https://www.elboletin.com/noticia/163114/nacional/la-crisis-retrasa-la-emancipacion-de-los-jovenes-espanoles-hasta-casi-los-30-anos.html. 
  • Figuerola Martín, Mónica. Economía colaborativa: Datos principales. Universidad Antonio Nebrija. 
  • Gaviria, Sandra. Juventud y familia en Francia y en España. Madrid, 2007, CIS. 
  • Observatorio de Emancipación  14 (Primer semestre 2017) de la Comunidad de Madrid. Consejo de la Juventud de España, 2017. 
  • Precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid. Tinsa, 2018. https://www.tinsa.es/precio-vivienda/comunidad-madrid/ 
  • Comisión Europea, 2017. https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/EDN-20170503-1?inheritRedirect=true&redirect=%2Feurostat%2F 
  • Comunidad de Madrid: Plan de Vivienda Joven. http://www.madrid.org/cs/Satellite?pagename=PortalCiudadano/CM_ConvocaPrestac_FA/PCIU_fichaConvocaPrestac&cid=1142682583102 
  • Fevitur: El impacto de las viviendas de alojamiento turístico en el mercado del alquiler residencial en Madrid. Atlas, 2018 
  • World Tourism Organisation: ‘Overtorurism’? Understanding and Managing Urban Tourism Growth beyond Perceptions.

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